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新店选址的参考条件
[ 录入者:唐永清 | 时间:2008-10-08 14:51:50 | 作者:火锅技术网 | 来源: | 浏览:1431次 ]

场地选择概述

选择场地存在两可能性。一种情况是选优,即存在多个备选场地,场地选择的任务是确定哪一个场地更好;另一种情况是是非决策,即只存在一个备选场地,场地选择的任务就是决定这个场地是选择还是放弃。

因为存在比较的对象,第一种情况比较简单。第二种情况非常复杂,但却是任何商业连锁项目场地选择不可逾越的挑战。有一种办法可以让第二种情况变得相对简单,即将竞争对手已经开始经营的场地看成备选场地之一,然后用我们即将选择的场地与竞争对手的场地进行综合比较,如果综合条件不次于竞争对手的场地,则该场地具有较大的成功可能性。

因为各个城市的场地存在非常大的标准差异,因此竞争场地比较法是场地选择最重要的方法。比较竞争场地所使用的比较标准与下面的场地选择标准一致。

二、场地选择标准

在确定了目标城市的前提下,为确定场地的地域、地段、地点 ,对场地的判断选择应综合八个方面的因素,分别为区域市场因素、竞争因素、客源因素、物业因素、配套因素、识别因素、成本费用因素、发展性因素。

需要说明的是,上述标准仅仅是场地选择的参考,不可生搬硬套。特殊情况下,即使场地不满足下面的条件,但只要综合条件优于竞争对手,场地都是可以尝试的。

1      区域市场条件。某一区域的成熟度、消费力等是否满足总体定位所必须具备的条件。

2      竞争条件。场地周边目前及未来存在的竞争对经营可能带来的风险的综合评估;场地本身与竞争对手的场地相比存在哪些优点缺点。

3      客源条件。此项乃场地选择最重要的因素。客源条件主要回答如果选择该场地经营,未来客源是谁、在哪里、如何到达等关键问题。

4      物理条件。是场地选择的基本条件,主要判断场地的各项软硬件条件是否满足经营的需要。

5      配套条件。经营所必须具备的各项配套,包括同业配套、异业配套、交通配套等等。

6      识别性条件。场地是否被目标顾客容易识别并记忆所具备的基本要求,该项条件主要是考虑后期进行广告宣传时,广告上标注的地点是否为大众所熟悉并容易找到。

7      成本费用条件。一、限制保本上座率,考察场地的综合成本费用是否满足上述条件;二、考虑场地未来的传播成本以及顾客消费成本。

8      发展性条件。未来5-10年,场地周边变化可能对场地造成的稳定性影响。

9     区域属性      区域属性分为商业区、办公区、住宅区三类。首选住宅区与其他两个区域的结合部;其次为住宅区、商业区;纯粹的办公区不宜作为开设区域。

10人口结构:

1      在非麻辣(北方、东方、南方各省)城市,首选外地人口集中的区域,不宜将场地选择在土著人口集中的区域。

3      人口结构2      人口年龄小的区域优于人口年龄大的区域,最好主力人口年龄集中在20-40岁之间的区域。判断某区域人口年龄结构的手段有:

4      消费能力      选择消费能力强劲的区域。判断某区域消费能力最直接手段是了解该区域的房价。

5      区域品位      区域消费品位高,注意消费品位与消费能力是两个不同的概念。

6      自然环境      区域环境良好。无汽车站、火车站、大型批发市场、大型农贸市场等。

7      投资环境      区域所在地政府是否容易沟通协调,政府在税收、规费等方面有无优惠举措。

9      商业活跃度    该区域的商业氛围是否足够,主要根据该区域的商业零售店铺数量进行判断10     餐饮活跃度    该区域是否存在一定的餐饮娱乐项目,如餐饮娱乐项目稀少,宜谨慎

11     餐饮成因      如该场地位于餐饮集中区,则该餐饮集中区应该是自然形成;由政府或开发商人为打造的主题餐饮区不宜

12     负面影响      所选区域不能有较大负面事物或事件,如火葬场、精神病医院、监狱等。

 

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